房价下跌的“理由”越来越多

　从2013年下半年开始，看跌房价的消息开始出现，到现在，这样的消息，已经有“一大波”了，似乎房价若还不跌，就太对不起人民群众了。

　　去年，是李嘉诚抛售。

　　今年以来，消息就很密集了：

　　先是杭州有业主砸开发商;

　　继而人民币急速贬值;

　　这两天，宁波一房企债务违约，资金断链，负债超35亿，据说涉15家银行，央行开始介入;

　　在北京，部分部委处级以上官员登记房产，有人开始悄悄低价抛售;

　　万科在北京的一个项目，由精装改为毛坯，因而房价下调了5000元，被视作降价……

　　这一大波消息，要么反映房价有下跌趋势，要么是有利于看跌房价。让没有房、买不起房子的人们，心潮澎湃——等了这么久，终于要盼上房价下跌了吗?

　　事实上，这些消息会影响人们的消费心理，但无法决定房价走势。

　　在上述消息中，有价值的信息是：人民币贬值，房企资金链断裂，官员房产登记。这3类消息，在一定程度上，都真的与房价有关，而且在理论上，都可以引发房价下跌。

　　先说人民币贬值。一旦形成人民币长期贬值的预期，那么躲在楼市里的钱，就会抛售，然后寻找避险场所。这样就增加了房产供应量。供应量增加，是房价下跌的必要条件。(尽管为了刺激出口，有贬值的必要，贬值也有刺破地产泡沫的可能个，是双刃剑，央行不会一条路走到黑的。)

　　再说房企资金链断裂。地产商现金流出现问题，就会低价变卖资产，土地和房子会低价出售，并给其他资金也不宽裕的房企业进行暗示：抓紧抛售出逃。

　　最后是官员房产登记。北京这样官员扎堆的地方，也是官员的房产扎堆的地方。官员或公务员，最大群体的“有产阶层”——有房产的阶层。理论上，登记会推动官员抛售房子。不过，我对官员的房产是否都是用自己的名字购买的表示存疑。

　　上述3类消息，都在理论上可以增加房产供应量，从而有使房价下跌的可能。我们知道，价格取决于供求关系。

　　截至目前，尤其在大城市，房地产的供求关系，处在扭曲的状态。扭曲到我们不知道需求到底有多大。总之，可以认为，真实的需求没有被释放。限购政策依然在执行。按揭的门槛在抬高。这在一定程度上抑制了需求。房地产调控政策，从来都是在抑制需求。在需求被抑制的情况下，如果供应增加，房价是有理由下行的。

　　但是，真相往往并不在理论之中。我们很难知道，什么是“真实”的需求。有的人没自己的房子，当然他需要买房子，有的人，有一套100平方的房子，他想换一套130平方的房子，这是需求吗，可以是，也可以不是。

　　如果真的出现有规模的供应量放大，需求也不会“固定不变”。相反，需求可能减少。买涨不买跌，是普遍的消费心理。

　　往往是，越下跌，越没人买。那么，房价就雪崩了。

　　这个时候，有一个声音说：“政府不会坐视不管的。”“政府会救市的。”这可能是高估了政府的行政手腕。

　　事实上，这么多年来，每次调控，调控的结果和调控的目标都背道而驰。可以看出，在面对市场的时候，行政力量，不那么好使。当然，政府确实不会坐视不管，也确实有些手段可用，如果大家都抛售，政府至少可以加大“交易成本”——本来你卖套房子能赚100万，突然政府说，你得交100万的税，那么，你抛售的冲动理论上就会减少。用增加交易成本抑制抛售，效果会如何，未可知也。

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